Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie
istotnie wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy
powodujące obniżkę dochodów – przestrzega UOKiK.
UOKiK zwrócił uwagę, że pod wpływem rosnących od końca 2019 roku cen nieruchomości wiele osób rozważa
kupno mieszkania na kredyt.
Kredyt na wiele lat to wiele zmiennych – stopy procentowe, zmiany cen, dochody spłacającego pożyczkę
Przestrzegł jednak, że w ciągu kilkudziesięcioletniego okresu spłaty kredytu mogą następować istotne wahania
stóp procentowych, które mają wpływ na wysokość spłacanych rat kredytu, wzrosty lub spadki cen
nieruchomości lub ich wartości, a także zmiany na rynku pracy, które mogą mieć wpływ na wysokość dochodów
kredytobiorcy.
Obecnie ceny nieruchomości rosną, ale to nie będzie trwać wiecznie
Powołując się na bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego, Urząd ocenił,
iż obecnie ceny mieszkań rosną jak nigdy dotąd, zarówno w Warszawie, jak i innych dużych miastach.
“Należy jednak pamiętać, że taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie. Im szybszy i wyższy jest wzrost cen, tym
gwałtowniejszy i głębszy będzie ich spadek. Podobne zjawisko miało miejsce w przeszłości – kiedy po
gwałtownym wzroście cen nieruchomości w latach 2005-2008 nastąpił długotrwały spadek cen nieruchomości w
latach 2008-2012” – przestrzegł UOKiK w komunikacie.
Raty pożyczki też mogą wzrosnąć
UOKiK zaznaczył także, iż możliwy jest też wzrost oprocentowania kredytów, skutkujący wzrostem rat
kredytowych. Jak zauważono, zdecydowana większość kredytów hipotecznych opiera się na zmiennym
oprocentowaniu, co oznacza, że wraz ze zmianą stóp oprocentowania zmianom podlega również wysokość raty
kredytu.
Jednocześnie w tej chwili stopy procentowe są rekordowo niskie. Stopa referencyjna WIBOR 3M wynosi 0,1
proc. (stan na 25 sierpnia 2021 r.) i na takim poziomie utrzymuje się od maja 2020 r. Dla porównania w marcu
2015 r. wynosiła 1,5 proc., a w 2012 r. – 4,91 proc. Zdaniem Urzędu ryzyko wzrostu stopy referencyjnej
WIBOR 3M jest “bardzo wysokie”.
Jak może wzrosnąć rata kredytu
W komunikacie zaprezentowano także przykładową wysokość raty kredytu hipotecznego dla różnych wartości
WIBOR 3M przy następujących założeniach: rata stała, kredyt w wysokości 300 000 zł, okres kredytowania 25
lat, marża banku 2,75 proc. Przy stopie WIBOR 3M 0,21 proc., jaka jest obecnie, miesięczna rata takiego
kredytu wyniesie 1 416,40 zł. Jednak przy stopie WIBOR 3M 5,00 proc., do której zbliżone były stopy w 2012
r., rata to 2 265,99 zł.
UOKiK zwrócił też uwagę w komunikacie, że w wypadku kredytów zabezpieczonych hipotecznie o zmiennym
oprocentowaniu, bank powinien zaprezentować symulację kosztów kredytu dla różnych poziomów stopy
referencyjnej, m.in. 3 proc., 5 proc. i 10 proc. oraz dla aktualnego oprocentowania kredytu powiększonego o 4
punkty procentowe.
Raty to niejedyny koszt
Przypomniał również, iż oprocentowanie nie jest jedynym kosztem kredytu i nie zawsze niższe oprocentowanie
oznacza korzystniejszy kredyt. Wskazał, by zwrócić uwagę na zawarte w umowie warunki, na jakich udzielany
jest kredyt: m.in. w jaki sposób bank zmieni oprocentowanie w przypadku zmiany stóp procentowych, czy bank
będzie wymagał wniesienia wkładu własnego i w jakiej wysokości, jaka jest wysokość marży i innych kosztów
dodatkowych, jakie są warunki wcześniejszej spłaty kredytu – czy bank zażąda z tego tytułu prowizji, czy i jakie
kroki będzie mógł podjąć bank w przypadku obniżenia wartości nieruchomości.
Urząd podkreślił przy tym, że bank może zastrzec prowizję wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu
hipotecznego nastąpi w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy.
Uwaga na LTV, ważny wskaźnik dotyczący spłaty kredytu
“W trakcie trwania umowy kredytowej banki na bieżąco analizują ceny na rynku nieruchomości oraz jak
kształtuje się relacja wysokości kredytu pozostającego do spłaty do wartości mieszkania lub domu, które są jego
zabezpieczeniem. Określa to wskaźnik LTV – loan to value. Warto sprawdzić w umowie czy i jakie kroki może
podjąć bank, jeśli wartość LTV przekroczy 100 proc.” – zwrócił uwagę prezes Urzędu Tomasz Chróstny.
Źródło: PAP, UOKiK.
