UOKiK zwrócił uwagę, że pod wpływem rosnących od końca 2019 roku cen nieruchomości wiele osób
rozważa kupno mieszkania na kredyt. Przestrzegł jednak, że w ciągu kilkudziesięcioletniego okresu spłaty
kredytu mogą następować istotne wahania stóp procentowych, które mają wpływ na wysokość spłacanych
rat kredytu, wzrosty lub spadki cen nieruchomości lub ich wartości, a także zmiany na rynku pracy, które
mogą mieć wpływ na wysokość dochodów kredytobiorcy. Sprawdzamy, jakie są cechy nieruchomości jako
aktywa inwestycyjnego.
Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie istotnie
wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy powodujące
obniżkę dochodów – przestrzega UOKiK w komunikacie.
Powołując się na bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN Narodowego Banku Polskiego, Urząd ocenił,
iż obecnie ceny mieszkań rosną jak nigdy dotąd, zarówno w Warszawie, jak i innych dużych miastach. “Należy
jednak pamiętać, że taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie. Im szybszy i wyższy jest wzrost cen, tym
gwałtowniejszy i głębszy będzie ich spadek. Podobne zjawisko miało miejsce w przeszłości – kiedy po
gwałtownym wzroście cen nieruchomości w latach 2005-2008 nastąpił długotrwały spadek cen nieruchomości w
latach 2008-2012” – przestrzegł UOKiK.
Czym jest inwestowanie w nieruchomości?
Kupowanie nieruchomości nie oznacza automatycznie inwestowania w nie. Istotny jest zamiar kupującego. Jeśli
zamierza nabyć nieruchomość, aby w niej zamieszkać, to jest to wydatek czysto konsumpcyjny, mimo że kwota
jaką wydał może być znacząca. Drugorzędnym aspektem dla takiej osoby powinno być to, czy wartość
nieruchomości będzie rosła na przestrzeni czasu – wszak ma dach nad głową i jest to istotna wartość użytkowa.
Inwestowanie w nieruchomości to kupno w oczekiwaniu na wzrost ich wartości, możliwość osiągania
przychodów z najmu lub kombinacji obydwu tych aspektów.
W nieruchomości można inwestować na wiele sposobów. Strategia kup i wynajmij to standardowe podejście do
budowania portfela nieruchomości. Bardziej agresywny jest tzw. house flipping, czyli kupowanie, restaurowanie
i szybka sprzedaż nieruchomości. Inwestorzy z dostępem do bardziej wyrafinowanych narzędzi mogą się
zdecydować na inwestowanie w fundusze nieruchomości lub REIT-y.
Korzyści z inwestowania w nieruchomości
W miarę spłacania kredytu hipotecznego lub wzrostu wartości nieruchomości gromadzisz kapitał własny, który
możesz spieniężyć później. Może to oznaczać sprzedaż nieruchomości w celu uzyskania znacznej emerytury, a
nawet wykorzystanie uzyskanych środków do zakupu innej nieruchomości i powiększenia swojego portfela.
Ochrona przed inflacją
W przeciwieństwie do większości innych rodzajów inwestycji, nieruchomości mogą oferować zabezpieczenie
przed inflacją. Dzieje się tak dlatego, że wraz ze wzrostem cen (i spadkiem wartości pieniądza), rośnie również
przepływ gotówki z nieruchomości. Jeśli na przykład ceny domów rosną na danym rynku to czynsze z reguły
również – co oznacza, że w zasadzie powinny kompensować inflację.
Regularny dochód
Wynajmowanie nieruchomości może zapewnić stały dochód. Przepływy finansowe z jednej nieruchomości
mogą wspomóc domowy budżet. Cały portfel nieruchomości to już zupełnie inny poziom przychodu, a
zarządzanie nim może z powodzeniem zastąpić karierę zawodową.
Możesz zdywersyfikować swój portfel
Jeśli już zainwestowałeś w akcje, obligacje, złoto i inne papiery wartościowe, nieruchomości oferują dobry
sposób na dywersyfikację portfela inwestycyjnego i zmniejszenie ryzyka. Rozkładając swoje fundusze na kilka
różnych instrumentów, możesz skuteczniej zrekompensować straty, jeśli takie wystąpią. W dłuższej
perspektywie oznacza to lepszą odporność na wahania rynkowe i, w wielu przypadkach, wyjście z inwestycji z
większą ilością gotówki.​
Wady i zagrożenia związane z inwestowaniem w nieruchomości
Duże nakłady kapitałowe
Kupno nieruchomości inwestycyjnej nie jest tanie. Potrzeba na to dużo gotówki lub kosztownego kredytu
hipotecznego. Na dodatek, jeśli inwestor zajmuje się wcześniej wspomnianym flippingiem nieruchomości lub
wynajmem, to trzeba będzie również zdobyć fundusze, aby wyremontować i wyposażyć nieruchomość.
To może być czasochłonne
Kupno, sprzedaż, naprawy i proces szukania najemcy nieruchomości wymagają dużo czasu i poświęcenia.
Można co prawda zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami, aby przejęła ona część tej pracy, ale oznacza
to dodatkowy koszt.
Dużo zależy od lokalizacji
Twoje zyski będą zależeć od konkretnego rynku, na którym kupujesz, sprzedajesz i wynajmujesz nieruchomość.
Jeśli nie wybierzesz starannie, inwestycja może skończyć się poważnymi stratami. Inwestowanie w
nieruchomości wymaga wielu analiz i budowania wiedzy, aby upewnić się, że kupujesz nieruchomość we
właściwym miejscu.
Podatność na wahania stóp procentowych
Stopy procentowe mogą wpływać na ceny nieruchomości w różny sposób. Wpływając na koszt finansowania i
oprocentowanie kredytów hipotecznych – zmiany stóp procentowych mogą mieć również bezpośredni wpływ na
dynamikę podaży i popytu na rynku nieruchomości. Niskie stopy procentowe i łatwy dostęp do kapitału z reguły
powoduję wzrost popytu na nieruchomości.
Wzrost stóp procentowych studzi rynek i może doprowadzić do spowolnienia wzrostu lub nawet spadku cen.
UOKiK zauważył, że w Polsce możliwy jest w średnim okresie wzrost oprocentowania kredytów, skutkujący
wzrostem rat kredytowych. Zdecydowana większość kredytów hipotecznych opiera się na zmiennym
oprocentowaniu, co oznacza, że wraz ze zmianą stóp oprocentowania zmianom podlega również wysokość raty
kredytu. Jednocześnie w tej chwili stopy procentowe są rekordowo niskie.
Stopa referencyjna WIBOR 3M wynosi 0,1 proc. (stan na 25 sierpnia 2021 r.) i na takim poziomie utrzymuje się
od maja 2020 r. Dla porównania w marcu 2015 r. wynosiła 1,5 proc., a w 2012 r. – 4,91 proc. Zdaniem Urzędu
ryzyko wzrostu stopy referencyjnej WIBOR 3M jest “bardzo wysokie”.
W komunikacie zaprezentowano także przykładową wysokość raty kredytu hipotecznego dla różnych wartości
WIBOR 3M przy następujących założeniach: rata stała, kredyt w wysokości 300 000 zł, okres kredytowania 25
lat, marża banku 2,75 proc. Przy stopie WIBOR 3M 0,21 proc., jaka jest obecnie, miesięczna rata takiego
kredytu wyniesie 1 416,40 zł. Jednak przy stopie WIBOR 3M 5,00 proc., do której stopy były zbliżone w 2012
r., rata wyniosłaby już 2 265,99 zł.
Źródło: pr24.pl/ PAP/ Investopedia/ millionacres.com/
A S